【樓市點睇】納米樓知多啲


納米樓

資金有限,唔捨得買大盤,抽居屋又抽唔中唔可以七折買樓,聽人講納米樓嘅存在就係為咗紓解年輕人嘅置業需求?「納米」(nano)嚟自「毫微米」(nanometer),被形容為微細嘅事物,所以面積細小嘅住宅單位就有「納米樓」呢個稱號喇。世界各地都有落實最低居住空間標準,標準面積嘅下限變相就係當地對「納米樓」呎數嘅定義,例如台灣係147呎、日本係269呎等,以上指標都係針對一人住戶嘅;而喺香港,之前政府一直都冇對居住面積設立規管同限制,但根據差餉物業估價署喺《香港物業報告》入面嘅分類,最細嘅住宅單位類別為 215 呎以下,目標住戶包括二人家庭,亦即係話每人嘅平均空間可能只有大約一百呎。


納米樓設計

諷刺嘅係,納米樓絕大部分都設有露台、空中花園、落地玻幕等豪宅級嘅室外配置,而室內就採用無房嘅開放式設計,廁所亦未必有窗。原因可以歸咎於政府三先後次放寬開則條例,先喺1997年,容許新落成住宅單位嘅洗手間唔一定要有窗戶,「黑廁」成為主流;喺2001年,發展局為咗鼓勵環保建築,實施各項樓宇總樓面面積寬免措施,例如露台、玻璃幕牆、特大窗台等自然光環保設計可以獲豁免計算喺發展總樓面面積,但又可以當建築面積發售;再喺2011年頒布嘅建築物消防安全守則,詳細訂立咗開放式廚房嘅標準設計要求,只要發展商跟足守則,就唔駛再特別提交消防安全評估報告,結果造成一個個「有姿勢冇實際」、建築面積高但實用空間狹小嘅納米樓。


納米樓成效

過往出名嘅納米樓樓盤包括屯門菁雋、佐敦AVA62、大埔嵐山、田灣南津.迎岸等等,就好似一開始咁講,納米樓嘅出現係為咗想置業嘅人可以以較低嘅價錢入手,解決住居需求,但有研究發現,喺2013年至2018年期間,靠首置高成數按揭上車買200呎以下一手納米盤嘅買家只係佔整體嘅大約三成,即係有七成買家係有能力支付大筆首期置業。而且,有唔少納米單位買家喺三年額外印花稅嘅轉售限期過咗之後,就即刻出售單位,十年樓齡內嘅累積轉手率高達八成,平均持貨期只得3.48年,所以得出嘅答案係納米樓市場以投資用家居多,並唔能夠真正做到解決年輕人置業及住居需要。


納米樓前景

咁有冇可能透過投資納米樓嚟獲得更大回報、換取更大嘅單位自住呢?呢個問題就要考慮到納米樓嘅前景以及正在面對緊嘅問題喇。喺2021年,發展局喺推出觀塘安達臣道港人首置先導項目及出售屯門大欖住宅地嘅時候,就分別訂明咗單位面積下限,每個單位實用面積唔可以少於250呎及280呎嘅要求,而喺今年2月,再進一步將相關要求推展到所有政府賣地、鐵路項目、市建局項目以及其他私人住宅發展換地及修訂地契嘅申請,可見設單位面積下限係大勢所趨,納米盤熱潮已退。另一方面,由於疫情關係,旅客減少,唔少酒店都推出月租優惠,有齊基本家私、Wi-Fi、洗手間清潔用品,仲有執房、洗衣服務,以同納米樓單位差唔多嘅呎吋大小相比,酒店價錢計落甚至比租私人樓更平,如果係想透過放租投資,納米盤未必有足夠嘅吸引力。最後亦都係最重要嘅一點,喺2019年政府放寬咗按揭保險成數上限,首置人士買$800萬內嘅單位,可以唔駛做壓力測試嘅情況下做到最高九成按揭,相比起以往買$600萬以下物業先可以做八成按揭,而家有$120萬已經足夠俾首期有多,變相準買家冇需要將價就貨買入納米樓。

當然,以上都係陳述返納米樓由出現直至近年發展嘅走向,有冇投資潛力、抵唔抵住都係視乎個人實際情況同需要啦!

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