【搬屋前先買樓】買二手樓 陰濕位逐個捉(簽約篇)


買二手樓

上回就同大家睇完樓喇,搵到心水盤嘅話都唔好太心急,因為今日高生就會講解吓查册嘅重要性,同埋簽約簽樓契有咩注意事項,等大家都可以順順利利做業主!


注意一:善用查册工具

查册即係查閱土地紀錄,大家只要持有地址,瀏覽「綜合註冊資訊系統」(IRIS)及繳交查冊費用($10),就可以喺業主不知情嘅情況下,取得土地紀錄嘅副本。不過政府最近就修訂咗查冊規則,政府部門有權拒絕惡意查冊,同時亦會向業主發出通知,如果物業真係有咩隱藏問題,業主有機會趕得切喺查冊申請通過前「解決」,大家要留意返。不過,其實查册都係最盡自己努力保障自己,並唔係啲咩壞事,最基本嘅緊係要肯定即將同自己交易嘅,係單位嘅「現時業主」啦,正常呢部分都唔會出咩問題嘅,但查册仲有另外兩個目的:

- 避免購買有法庭指令(即釘契)嘅物業 呢類物業嘅業主涉及財務糾紛,當債權人獲法院判決勝訴,佢可以將押記令附於欠債人嘅物業上面,釘契物業照樣可以買賣,但最好都係要求業主解除釘契所引致嘅產權負擔啦,並將有關文件從土地註冊處嘅登記紀錄中删除,無謂留下隱憂嘛。


綜合註冊資訊系統

https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW


-避免購買有維修令嘅物業

如果單位違反《建築物條例》等規例,政府會向業主發出補救或拆卸令,業主收到政府通知後,就需要按政府要求完成有關補救工程,若果喺買目標單位之前,已經孭住維修令,即係意味住您購入單位之後,隨時要俾多筆維修費,除非喺買賣合約入面同原先嘅業主有共識點樣處理呢筆費用,如果唔係都幾唔抵㗎。 順帶一提,您亦可以向查詢屋宇署批准嘅建築圖則做對比,睇睇單位有冇做過一啲違反建築物條例嘅改動/潛建,如果有,同樣您都要有心理準備承擔相關嘅清拆責任及費用。


-避免購買凶宅

寧可信其有,一般人都唔會想買到凶宅,除咗風水原因,亦會影響銀行按揭及物業價值。但因為人人對凶宅定義唔同,就算問經紀,根據《地產代理條例》,佢哋都冇責任,亦都未必直接回答您嘅疑問。始終凶宅並唔屬於業權瑕疵,所以唔可以成為「踢契」,即取消交易嘅理由。百無禁忌當然係好,但如果對呢方面係好在意嘅,就要做多幾步,盡量查清楚喇。 最容易嘅做法,就係上「凶宅網」睇睇,不過大多數都只係會講座數,同用高中低層嚟標示單位,準確性未必太高,但都可以參考吓。

地產資訊網: https://www.property.hk/unlucky.php

香港地產網: http://www.hkea.com.hk/UHousesServ


如果單位屬於遺產物業,上手業主已經去世,佢嘅死亡證會被登記喺土地註冊處,上面會有死亡原因同地點嘅資料,可以知道過去業主係唔係喺單位內過身。不過要注意嘅係,過去嘅租容、同居者等非業主住戶,如果喺單位入面過身,土地註冊處紀錄係唔會有相關紀錄。 再有另一個方法,就係向銀行查詢「物業估價」,有傳部份華資銀行對凶宅定義比較保守,有可能唔會為凶宅單位嘅全層或上下層進行估價,喺網上系統會反映物業價值為「0」、「N/A」或「需致電職員聯絡」。 匯豐銀行: https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/property-valuation/ 恒生銀行: https://www.hangseng.com/zh-hk/e-valuation/keyword-search/ 中銀銀行: https://www.bochk.com/tc/mortgage/expert/expert2.html 渣打銀行: https://www.sc.com/hk/zh/mortgages/mortgage-planner/property-valuation/


注意二:簽約、簽樓契要留意細節位!

決定「扑鎚」之後,地產經紀就會為買賣雙方預備臨時買賣合約,並於簽約當日支付「細訂」(約樓價3-5%),合約上面除咗會列明成交價及物業基本資料,一般都會寫埋交易日期、單位狀況備註事項(如曾經有過間隔改動)、交吉情況(如會唔會附送家私電器)、雙方向地產經紀支付嘅佣金金額等。買賣雙方可以按各自需要,要求喺臨約入面加入不同事項,例如如果您做晒上面提到嘅查凶宅步驟,都仲係好擔心,就可以要求喺臨約上面寫明單位並無已知嘅不幸事故,又或者係就住單位維修問題,寫清楚單位現時並無已知嘅滲漏問題,如果喺某個限期內需要相關維修,費用會點樣處理等,其實簽臨約最主要就係要同業主達成共識,有咩事都可以喺自己控制範圍之內。 除非雙方有其他協議,如果唔係喺簽完臨約後嘅14日內,就會簽正式嘅買賣合約同俾「大訂」(約樓價10%),訂明交樓日期,一般係簽大約後嘅60-90日。


買賣二手樓係以「現狀交收」,所以建議各位準業主喺簽樓契前一兩日點都要再上去單位一次,確認單位現狀係同合約承諾嘅相符,因為簽咗樓契就代表買家同意買入當下狀況嘅物業,事後牽涉嘅維修費用就唔再關賣家事。如果係小問題,例如家私電器數量唔啱、單位內仍然有大量雜物未清理,唔係合約所寫嘅理想情況,都可以透過律師協調處理方法並繼續交易;如果真係唔好彩,成交前一日先發現原業主隱瞞單位狀況、非法改動結構、樓契有問題等違約事件,就要交俾律師重新交涉。而一切順利的話,交樓當日,買家付清樓價尾數及代理佣金後,就可以收物業鎖匙,交易完成!


最後都提一提,無論新樓抑或二手樓,高永都可以幫您解決繁瑣嘅搬屋問題,快捷輕鬆咁幫您完成搬屋任務,有任何需要就即刻搵我哋啦!


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